Quy định chung cư có niên hạn sử dụng được cho là sẽ mở ra lối thoát trong tương lai cho công tác cải tạo chung cư cũ. Ảnh: Khu tập thể cũ Thành Công (Hà Nội) đã xuống cấp nhiều năm nhưng vẫn chưa thống nhất được phương án cải tạo thích hợp.
Tại Nghị quyết 278/NQ-CP về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật, ban hành ngày 18/9, với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình.
Chính phủ cũng yêu cầu nghiên cứu quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, trong đó có quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư và nghĩa vụ đóng góp tài chính để xây dựng mới khi hết thời hạn.
Quy định rõ niên hạn sẽ giúp cơ quan quản lý chủ động xử lý các công trình xuống cấp. Qua đó, người dân cũng đặt câu hỏi khi chung cư phải cải tạo, xây dựng lại, nếu không đủ khả năng đóng góp thì quyền lợi sẽ được giải quyết như thế nào. Ngoài ra, số tiền họ phải đóng để xây lại chung cư sẽ do ai quyết định?
Bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Bộ Xây dựng cho biết, cần phân biệt thời hạn sử dụng công trình với quyền tài sản của người dân. Khi hết thời hạn sử dụng, tài sản của người sở hữu căn hộ không mất đi. Đây cũng là nội dung đang được làm rõ hơn trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Theo phương án đang được thể hiện trong dự thảo, trường hợp chung cư hết thời hạn sử dụng và phải phá dỡ để xây dựng lại, chủ sở hữu căn hộ có thể tiếp tục thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng chung cư mới. Nếu không tiếp tục đóng góp, chủ sở hữu có quyền được bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân chia diện tích sở hữu chung tại thời điểm phá dỡ công trình.
Trường hợp khu vực có chung cư sau này được cơ quan quản lý Nhà nước quy hoạch không còn chức năng xây dựng chung cư, quyền sử dụng đất của người dân vẫn được xem xét, bồi thường theo quy định.
Ở góc độ pháp lý, LS. Phạm Thanh Tuấn - chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, cần tách bạch thời hạn sử dụng công trình với quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất của chủ sở hữu. Khi công trình không còn đủ điều kiện sử dụng, trọng tâm là xác định rõ cơ chế xử lý quyền tài sản và phần đất gắn với nhà chung cư.
Việc làm rõ các quyền này giúp tạo cơ sở pháp lý cho quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư, đồng thời xác định cụ thể phương án đối với từng nhóm chủ sở hữu khi công trình hết thời hạn sử dụng.
Cùng với quyền tài sản, cách xác định khoản đóng góp để xây dựng lại công trình là nội dung trực tiếp liên quan đến phương án cải tạo chung cư sau khi hết thời hạn sử dụng.
TS. Phạm Viết Thuận - Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP HCM nhận định, khoản đóng góp cần được xác định dựa trên suất đầu tư, tổng mức đầu tư của công trình mới và giá trị mà chủ sở hữu căn hộ cũ còn được hưởng.
Nếu giá trị còn lại của căn hộ cũ được xác định tương đương 20-35% giá trị căn hộ mới thì phần giá trị này cần được tính vào quyền lợi của chủ sở hữu, phần còn lại mới là cơ sở để xác định khoản phải đóng thêm.
Theo ông Thuận, việc tính toán không thể chỉ lấy toàn bộ chi phí xây dựng mới chia cho các hộ dân. Trong trường hợp một chung cư cũ có quy mô 8 tầng được xây dựng lại thành 18 tầng, phần diện tích tăng thêm, trong đó có diện tích thương mại, dịch vụ, có thể tạo nguồn thu cho dự án. Nguồn thu từ phần diện tích tăng thêm cần được tính vào phương án tài chính trước khi xác định phần chi phí còn lại và số tiền các chủ sở hữu căn hộ cũ phải đóng góp.
Cách tiếp cận này đặt nghĩa vụ tài chính trong tổng thể phương án đầu tư của dự án, thay vì tách riêng phần chi phí xây dựng lại căn hộ. Quy mô xây dựng mới, phần diện tích tăng thêm và khả năng tạo nguồn thu đều có thể được xem xét trong phương án tài chính.
Theo các chuyên gia, việc cụ thể hóa nguyên tắc tính toán nghĩa vụ tài chính, cùng cơ chế xử lý đối với các trường hợp không tiếp tục đóng góp, sẽ là cơ sở để quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư có phương án thực hiện rõ ràng hơn khi dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) được hoàn thiện.