Thanh Niên • 26/09/2026 07:00

Giao dịch đất nền phân lô có nên đưa vào luật để quản lý?

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa đề xuất khi sửa luật Kinh doanh bất động sản cần đưa đất nền được hình thành từ hoạt động tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất vào luật để quản lý nhằm ngăn chặn "đầu nậu" phân lô bán nền, đồng thời bảo vệ tài sản cho người mua.

Bịt khoảng trống pháp lý

Theo HoREA, cần rà soát lại phạm vi điều chỉnh của luật để tránh bỏ sót những giao dịch có bản chất kinh doanh bất động sản (BĐS) nhưng được thực hiện bên ngoài khuôn khổ một dự án. Cụ thể là điểm d khoản 2 điều 1 dự thảo luật, HoREA đề xuất bỏ quy định loại trừ trường hợp tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất, qua đó mở rộng phạm vi áp dụng đối với các giao dịch quyền sử dụng đất không chỉ giới hạn ở trường hợp chủ đầu tư kinh doanh đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, dẫn khoản 5 điều 5 luật Nhà ở 2023 quy định các khu vực phường, quận, TP thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, chủ đầu tư dự án phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua, không được phân lô, bán nền. Đối với những khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương để xác định khu vực được phân lô bán nền, cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Không chỉ vậy, luật Đất đai 2024 cũng cho phép cá nhân, hộ gia đình thực hiện tách thửa, hợp thửa nếu đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện quy định.

Từ các quy định về tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, có thể phát sinh những thửa đất ở "dôi dư" được đưa ra giao dịch trên thị trường. Trong một số trường hợp có thể xuất hiện tình trạng "đầu nậu" hoặc doanh nghiệp "núp bóng" người sử dụng đất để thực hiện tách thửa, về bản chất là hoạt động phân lô bán nền nhưng không được thực hiện dưới hình thức một dự án BĐS. Những hoạt động này có thể được thực hiện thông qua các giao dịch dân sự, thay vì phải lập dự án chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở. Hệ quả, người dân mua đất nền ngoài dự án có thể đối mặt với nhiều rủi ro về pháp lý, hạ tầng và quyền lợi trong giao dịch.

"Nhiều trường hợp người dân mua đất nền "ngoài dự án" đã bị lừa đảo, bị thiệt hại mà chưa được pháp luật kinh doanh BĐS bảo vệ. Do đó cần mở rộng phạm vi điều chỉnh của luật Kinh doanh BĐS để bao quát những trường hợp này, qua đó tăng cơ chế bảo vệ người mua đất nền và hạn chế khoảng trống pháp lý đối với hoạt động phân lô, chuyển nhượng đất ngoài dự án", ông Lê Hoàng Châu đề xuất.

Giảm đầu cơ, thổi giá

Luật sư Trần Minh Cường (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng đề xuất của HoREA không chỉ là câu chuyện quản lý một loại hình giao dịch đất đai, mà còn liên quan trực tiếp đến việc minh bạch hóa thị trường và bảo vệ người mua. Một hộ gia đình có nhu cầu chia đất cho con hoặc chuyển nhượng một phần là một chuyện. Nhưng nếu một tổ chức, cá nhân gom đất, đầu tư hạ tầng để tách thửa rồi bán ra thị trường thì về bản chất đã mang yếu tố của một hoạt động kinh doanh BĐS. Nếu đã là kinh doanh kiếm lời, cần phải quản.

Ngoài ra, luật Kinh doanh BĐS hiện hành đặt nguyên tắc kinh doanh nhà đất theo hướng công khai, minh bạch. BĐS đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện luật định. Đối với dự án đưa vào kinh doanh, doanh nghiệp còn có nghĩa vụ công khai thông tin theo quy định. Nên đất nền phân lô cũng là một loại hình BĐS cần phải được luật hóa thay vì thả nổi như hiện nay. Nếu hoạt động kinh doanh đất phân lô ngoài dự án được đưa vào phạm vi điều chỉnh, nhà nước sẽ có thêm cơ sở để thiết kế các yêu cầu tương ứng về pháp lý khu đất, hạ tầng, nghĩa vụ tài chính, thông tin quy hoạch, điều kiện chuyển nhượng và trách nhiệm của bên bán. Khi đó, người mua không phải tự mình "điều tra" quá nhiều thông tin vốn thuộc về cơ quan quản lý hoặc người kinh doanh. Tuy nhiên, quản lý hoạt động bán đất nền không đồng nghĩa với việc làm khó người dân trong việc tách thửa. Điểm mấu chốt nên là mục đích, tính chất, quy mô và tính thường xuyên của hoạt động.

Đưa vào luật Nhà ở tiêu chí hạn chế "phân lô bán nền"

Thủ tướng giao Bộ Xây dựng hoàn thiện sửa đổi luật Nhà ở theo hướng quy định rõ tiêu chí khung về hạn chế phân lô bán nền, hạn chế đầu cơ. Cụ thể cần quy định rõ tiêu chí khung về hạn chế phân lô bán nền; quy định ngăn ngừa các hành vi đầu cơ.

"Bịt khoảng trống này không phải để làm khó người kinh doanh đất nền, mà để tránh tình trạng một hoạt động có cùng bản chất nhưng lại chịu hai cơ chế pháp lý khác nhau chỉ vì khác nhau ở tên gọi dự án và phân lô tách thửa. Khi luật quản được đúng bản chất giao dịch, người mua có thêm thông tin, nhà nước có thêm công cụ quản lý, còn thị trường có cơ hội vận hành minh bạch hơn và giảm đất cho đầu cơ, thổi giá", ông Trần Minh Cường phân tích.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội BĐS VN, cũng đồng tình với việc đưa đất nền phân lô vào luật để "quản thúc". Bởi luật hiện nay vẫn cho phép ở nhiều địa phương được phân lô nếu đáp ứng những quy định của pháp luật về đấu nối hạ tầng, PCCC, hạn mức tách thửa. Ở những tỉnh nhỏ, thị trường đất nền phân lô hoạt động rất "xôm tụ" và đã trở thành sản phẩm chủ lực đáp ứng nhu cầu của người dân ít tiền không thể mua nhà xây sẵn tại các dự án hay mua căn hộ chung cư. Tuy nhiên thực tế đất nền phân lô vẫn tạo ra nhiều hệ lụy vì bị đầu nậu mua đi bán lại đẩy giá, thậm chí là nguồn cơn của những trận sốt đất; đồng thời gây tác nhân không tốt cho lĩnh vực đất đai, quy hoạch cũng như ảnh hưởng đến bồi thường giải phóng mặt bằng. Nhiều nơi đất nền phân lô bỏ hoang, không được đưa vào khai thác, rất lãng phí, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế của địa phương.

"Thực tế thị trường cho thấy đất nền ngoài dự án từng là một trong những kênh đầu tư hấp dẫn nhưng dễ phát sinh hoạt động đầu cơ, thổi giá và tạo sốt đất cục bộ. Một số trường hợp còn tận dụng thông tin quy hoạch, hạ tầng hoặc các dự án lớn để gom đất, phân lô rồi đưa ra thị trường khi kỳ vọng giá tăng. Những diễn biến này không chỉ làm méo mó tín hiệu giá mà còn khiến người có nhu cầu ở thực phải mua đất với mặt bằng giá bị đẩy lên nên phải đưa vào luật để kiểm soát, điều tiết, tránh xảy ra tình trạng thổi giá, gây sốt đất. Bởi đây là loại hàng hóa đặc biệt", ông Nguyễn Văn Đính đề xuất và nói thêm rằng luật Kinh doanh BĐS đã đặt ra nhiều điều kiện đối với đất trong dự án được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, trong đó có giới hạn về khu vực được phép phân lô bán nền và yêu cầu về pháp lý, hạ tầng, công khai thông tin. Nhưng nếu chỉ siết trong phạm vi dự án, trong khi hoạt động phân lô, tách thửa nhằm kinh doanh diễn ra "tự do" thì chính sách rất dễ tạo ra sự dịch chuyển hoạt động từ khu vực bị quản lý chặt sang khu vực có khoảng trống pháp lý.

Thị trường đất nền phân lô đang đặt ra câu hỏi lớn: những giao dịch diễn ra ngoài dự án bất động sản có nên được đưa vào luật để quản lý chặt chẽ hơn hay không. Theo phản ánh của Thanh Niên, đề xuất này xuất phát từ thực tế nhiều hoạt động có bản chất kinh doanh bất động sản nhưng vẫn được thực hiện dưới dạng giao dịch dân sự thông thường. Khoảng trống pháp lý khiến người mua có thể phải tự đối mặt với rủi ro về giấy tờ, hạ tầng, quy hoạch, quyền lợi giao dịch và khả năng bị thiệt hại. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, gọi tắt là HoREA, cho rằng cần rà soát phạm vi điều chỉnh của luật để không bỏ sót các giao dịch quyền sử dụng đất có dấu hiệu kinh doanh. HoREA đề xuất bỏ quy định loại trừ trường hợp tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất tại điểm d khoản 2 điều 1 dự thảo luật. Nếu được chấp thuận, phạm vi điều chỉnh sẽ không chỉ giới hạn ở chủ đầu tư kinh doanh đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong một dự án cụ thể. Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu dẫn quy định tại khoản 5 điều 5 luật Nhà ở 2023, theo đó nhiều khu vực đô thị không được phân lô bán nền. Những địa bàn thuộc phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua. Với những khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện địa phương để xác định nơi được phân lô bán nền, cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Bên cạnh đó, luật Đất đai 2024 vẫn cho phép cá nhân, hộ gia đình tách thửa, hợp thửa nếu đáp ứng các nguyên tắc và điều kiện được quy định. Từ việc tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, có thể xuất hiện những thửa đất ở dôi dư rồi được đưa ra giao dịch trên thị trường. Đây là lúc nguy cơ phát sinh đầu nậu hoặc doanh nghiệp núp bóng người sử dụng đất, thực hiện hoạt động phân lô bán nền nhưng không lập dự án bất động sản. Các giao dịch này có thể được che phủ bằng hình thức dân sự, thay vì thực hiện như một dự án chuyển nhượng quyền sử dụng đất để cá nhân tự xây dựng nhà ở. Người dân mua đất nền ngoài dự án vì vậy có thể thiếu thông tin quan trọng về pháp lý khu đất, hạ tầng, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính và điều kiện chuyển nhượng. Ông Lê Hoàng Châu nhận định nhiều người từng mua đất nền ngoài dự án bị lừa đảo, chịu thiệt hại nhưng chưa được pháp luật kinh doanh bất động sản bảo vệ đầy đủ. Luật sư Trần Minh Cường, thuộc Đoàn luật sư TP.HCM, cho rằng đề xuất của HoREA không chỉ nhằm quản lý một loại giao dịch đất đai. Theo ông, vấn đề còn gắn trực tiếp với mục tiêu minh bạch hóa thị trường và bảo vệ người mua trước các hoạt động đầu tư kiếm lời. Một hộ gia đình chia đất cho con hoặc chuyển nhượng một phần đất khác về bản chất với việc tổ chức, cá nhân gom đất, đầu tư hạ tầng, tách thửa rồi bán liên tục. Nếu hoạt động nhằm kinh doanh và tạo lợi nhuận, việc quản lý là cần thiết, bởi luật Kinh doanh bất động sản hiện hành đặt nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh nhà đất. Khi đất nền phân lô được đưa vào phạm vi điều chỉnh, Nhà nước có thể thiết kế yêu cầu về pháp lý khu đất, hạ tầng, nghĩa vụ tài chính, thông tin quy hoạch, điều kiện chuyển nhượng và trách nhiệm bên bán. Người mua khi đó không phải tự mình điều tra quá nhiều thông tin vốn cần được cơ quan quản lý hoặc người kinh doanh công khai. Tuy nhiên, quản lý đất nền phân lô không đồng nghĩa với việc gây khó cho người dân có nhu cầu tách thửa chính đáng, bởi ranh giới cần dựa trên mục đích, tính chất, quy mô và mức độ thường xuyên của hoạt động. Thủ tướng đã giao Bộ Xây dựng hoàn thiện việc sửa đổi luật Nhà ở theo hướng quy định rõ tiêu chí khung hạn chế phân lô bán nền và hạn chế đầu cơ. Việc đưa các giao dịch có bản chất kinh doanh vào khuôn khổ pháp luật được kỳ vọng vừa bịt khoảng trống quản lý, vừa giảm nguy cơ đầu cơ, thổi giá và bảo vệ tốt hơn người mua đất nền.

Xem thêm tại Thanh Niên