TP.HCM tìm cơ chế đột phá phát triển hơn 181.000 căn nhà ở xã hội

Gỡ nút thắt từ quỹ đất và thủ tục

Tại buổi họp báo cung cấp thông tin về các vấn đề kinh tế - xã hội trên địa bàn TP.HCM chiều 08/10, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết: khối lượng nhà ở xã hội cần phát triển trong giai đoạn 2026 - 2030 rất lớn. Đáng chú ý, chỉ tiêu 52.000 căn nhà ở cho thuê đặt ra yêu cầu cấp thiết về nguồn vốn dài hạn, chi phí đầu tư ban đầu và cơ chế bảo đảm hiệu quả tài chính cho nhà đầu tư.

Thực tế, nhà ở cho thuê có đặc thù cần nguồn vốn đầu tư lớn nhưng thời gian thu hồi vốn kéo dài. Trong khi đó, các cơ chế ưu đãi hiện hành chưa đủ hấp dẫn để thu hút mạnh nguồn lực tư nhân. Vì vậy, thành phố xác định nguồn lực Nhà nước giữ vai trò quan trọng, nhất là trong việc chuẩn bị quỹ đất và nghiên cứu cơ chế đầu tư phù hợp.

Sở Xây dựng đang rà soát các khu đất có nguồn gốc do Nhà nước quản lý, tham mưu cấp có thẩm quyền xem xét chủ trương đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê bằng vốn ngân sách hoặc mời gọi doanh nghiệp tham gia theo cơ chế chỉ định chủ đầu tư theo quy định của Luật Phát triển đô thị.

Việc chuẩn bị quỹ đất và hoàn tất thủ tục đầu tư cũng được đẩy nhanh nhằm tạo nguồn dự án sẵn sàng triển khai, hạn chế tình trạng khối lượng công việc dồn vào những năm cuối giai đoạn 2026 - 2030.

Một trong những nút thắt được thành phố tập trung tháo gỡ là thời gian thực hiện thủ tục đầu tư. Theo Sở Xây dựng, việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư đã được triển khai theo Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội và Nghị định số 192/2025/NĐ-CP của Chính phủ.

Theo cơ chế này, trường hợp doanh nghiệp có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, thời gian thực hiện thủ tục là 37 ngày; trường hợp đất do Nhà nước trực tiếp quản lý là 52 ngày.

Tại TP.HCM, UBND thành phố đã ban hành Công văn số 1913/UBND-ĐT ngày 14/3/2026 về trình tự, thủ tục thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Theo đó, thời gian giải quyết các thủ tục đầu tư xây dựng được cắt giảm 50% so với quy định hiện hành.

Tuy nhiên, quá trình triển khai vẫn phát sinh vướng mắc, đặc biệt đối với những khu đất nhà đầu tư đề xuất thực hiện dự án nhưng chưa phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn đã được phê duyệt. Khi đó, cơ quan chức năng phải rà soát khả năng điều chỉnh quy hoạch theo quy định, khiến thời gian chuẩn bị đầu tư có thể kéo dài.

Để xử lý vấn đề này, Luật Phát triển đô thị có hiệu lực từ ngày 1/10/2026 mở thêm cơ chế cho TP.HCM trong việc quyết định chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội trên quỹ đất do Nhà nước quản lý hoặc các loại đất khác đáp ứng điều kiện về quy hoạch theo quy định.

Cơ chế mới được kỳ vọng tạo điều kiện để thành phố chủ động hơn trong lựa chọn nhà đầu tư, khai thác hiệu quả quỹ đất và rút ngắn quá trình chuẩn bị dự án.

Xây dựng chính sách ưu đãi đủ sức hút doanh nghiệp

Bên cạnh quỹ đất và thủ tục, bài toán thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội tiếp tục là vấn đề quan trọng. Theo Sở Xây dựng, các cơ chế ưu đãi dành cho chủ đầu tư nhà ở xã hội được quy định trong các văn bản pháp luật hiện hành chưa thực sự tạo sức hấp dẫn đủ lớn. Trong khi đó, doanh nghiệp phải tính toán đồng thời chi phí đầu tư, chi phí vốn, thời gian triển khai và khả năng thu hồi vốn trong khuôn khổ các quy định về lợi nhuận đối với dự án nhà ở xã hội.

Luật Phát triển đô thị đã trao thêm thẩm quyền cho HĐND TP.HCM trong việc quy định các chính sách, cơ chế ưu đãi về đầu tư, xây dựng, quản lý, bảo trì và khai thác nhằm hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội. Đáng chú ý, thành phố được quy định một số cơ chế khác với văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan Nhà nước ở Trung ương ban hành theo phạm vi luật cho phép.

Trên cơ sở đó, Sở Xây dựng đang xây dựng nghị quyết về chính sách hỗ trợ phát triển các loại hình nhà ở trên địa bàn thành phố theo trình tự xây dựng văn bản quy phạm pháp luật.

Theo định hướng của cơ quan này, các chính sách ưu đãi mới sẽ hướng đến tăng sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư, tạo thêm động lực để doanh nghiệp chủ động đề xuất dự án và bố trí nguồn lực triển khai.

Một kênh hỗ trợ khác là tín dụng ưu đãi. Theo Nghị quyết số 09/2023/NQ-HĐND của HĐND TP.HCM, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội thuộc diện được hỗ trợ lãi suất có thể vay vốn tối đa 200 tỷ đồng/dự án, với thời gian hỗ trợ không quá 7 năm.

Thành phố đang tiếp tục triển khai các văn bản thi hành Luật Phát triển đô thị, trong đó có cơ chế để HĐND thành phố quyết định bố trí vốn đầu tư công từ ngân sách hỗ trợ lãi suất đối với các dự án thuộc lĩnh vực ưu tiên phát triển kinh tế - xã hội, thông qua tổ chức có chức năng quỹ đầu tư phát triển địa phương cho vay hoặc làm đầu mối cho vay hợp vốn với các tổ chức tín dụng.

Khi nghị quyết liên quan được ban hành, các chủ đầu tư nhà ở xã hội sẽ có thêm kênh tiếp cận nguồn vốn vay được hỗ trợ lãi suất từ ngân sách thành phố.

Việc mở rộng các công cụ tín dụng được kỳ vọng góp phần giảm áp lực chi phí vốn, nhất là với những dự án có quy mô lớn và thời gian thực hiện kéo dài.

Dù vậy, hiệu quả của chính sách không chỉ phụ thuộc vào mức hỗ trợ mà còn ở điều kiện tiếp cận, thời gian giải ngân và tính ổn định của cơ chế trong suốt vòng đời dự án. Đây cũng là những yếu tố có ý nghĩa đối với quyết định đầu tư dài hạn của doanh nghiệp.

Nhà ở cho thuê cần cơ chế riêng

Trong tổng chỉ tiêu 181.257 căn nhà ở xã hội đến năm 2030, TP.HCM phải phát triển 52.000 căn nhà ở cho thuê. Đây là phân khúc được thành phố định hướng có chính sách hỗ trợ riêng, do đặc thù về vốn và thời gian thu hồi vốn khác với nhà ở xã hội để bán.

Theo Sở Xây dựng, thành phố đang xây dựng cơ chế ưu đãi đối với các loại hình nhà ở, trong đó nhà ở cho thuê dự kiến được hưởng mức hỗ trợ cao hơn nhà ở xã hội. Đồng thời, quỹ đất do Nhà nước trực tiếp quản lý sẽ được ưu tiên xem xét để phát triển loại hình này.

Hướng đi trên nhằm giảm áp lực chi phí đất, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc đầu tư và vận hành các dự án nhà ở cho thuê. Đây cũng là giải pháp để Nhà nước chủ động hơn trong việc phát triển nguồn cung nhà ở phục vụ người dân có nhu cầu thuê dài hạn.

Song song đó, Sở Xây dựng đang phối hợp với Sở Tài chính, Công ty Đầu tư Tài chính nhà nước TP.HCM và Quỹ Phát triển nhà ở thành phố nghiên cứu, tham mưu cấp có thẩm quyền ban hành chính sách cho vay phù hợp với đặc thù nhà ở cho thuê.

Nếu được thiết kế đồng bộ, từ quỹ đất, vốn đầu tư đến cơ chế khai thác và vận hành, các chính sách này có thể góp phần tạo thêm động lực cho doanh nghiệp tham gia thị trường nhà ở cho thuê, đồng thời giảm sự phụ thuộc vào các dự án nhà ở xã hội để bán.

Tuy nhiên, với mục tiêu 52.000 căn, yêu cầu đặt ra không chỉ là xây dựng đủ số lượng mà còn phải bảo đảm khả năng tiếp cận của người dân. Chính sách phát triển nhà ở cho thuê cần gắn với nhu cầu thực tế, vị trí phù hợp, kết nối hạ tầng và mức giá thuê tương xứng với khả năng chi trả của nhóm đối tượng thụ hưởng.

Việc phát triển nhà ở xã hội cũng cần được triển khai đồng bộ với cơ chế kiểm soát đối tượng, công khai thông tin dự án và giám sát quá trình phân phối sản phẩm, bảo đảm nguồn lực hỗ trợ đến đúng người có nhu cầu.

Với khối lượng công việc lớn trong giai đoạn 2026 - 2030, TP.HCM đang triển khai đồng thời nhiều nhóm giải pháp, từ chuẩn bị quỹ đất, rút ngắn thủ tục đến xây dựng cơ chế ưu đãi và tín dụng. Trong đó, việc cụ thể hóa các thẩm quyền mới theo Luật Phát triển đô thị được kỳ vọng mở thêm dư địa chính sách cho thành phố.

Thách thức còn lại là chuyển các cơ chế đang được nghiên cứu thành chính sách khả thi, có nguồn lực thực hiện và đủ ổn định để doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư. Khi quỹ đất, thủ tục và vốn được tháo gỡ đồng bộ, mục tiêu phát triển hơn 181.000 căn nhà ở xã hội, trong đó có 52.000 căn cho thuê, mới có cơ sở để tiến gần hơn tới hiện thực.