Bộ Tài chính mới đây trình Chính phủ dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và Luật Thuế thu nhập cá nhân.
Đáng chú ý, dự án Luật đề xuất bổ sung mức thuế suất 0,2% đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng, không áp dụng hạn mức. So với mức thấp nhất 0,03% đang áp dụng với nhiều loại đất, trong đó có đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh, mức đề xuất này cao gần 7 lần.
Người cho rằng thấp, người lo tăng gánh nặng
Đề xuất trên nhận được nhiều tranh luận từ người dân về mức thuế suất 0,2% liệu đã đủ sức buộc chủ sở hữu đưa đất vào sử dụng.
Anh Minh Huy, ngụ TPHCM, ủng hộ việc đánh thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, nhất là tại khu vực trung tâm các thành phố lớn. Theo anh, chính sách nên có tính lũy tiến, người sở hữu nhiều bất động sản có thể chịu mức thuế cao hơn.
' %2F%3E%3C%2Fsvg%3E)
Một khu đất dự án bỏ trống thời gian dài ngay trung tâm TPHCM (Ảnh: Lê Tỉnh).
"Mức 0,2% còn thấp, có thể tăng lên 2-3% đối với đất thực sự bỏ hoang tại khu vực trung tâm để tạo sức ép đưa đất vào sử dụng hoặc bán ra để tránh găm đất chờ tăng giá", anh Huy nói.
Nếu giữ đất trong 10 năm và giá tăng từ 1 tỷ đồng lên 5 tỷ đồng, khoản thuế phải nộp hằng năm chưa đủ để thay đổi quyết định của chủ sở hữu. Theo anh Huy, cần có chế tài mạnh hơn, chẳng hạn áp mức thuế cao và lũy tiến theo thời gian đối với bất động sản bỏ hoang kéo dài, qua đó tạo động lực để chủ sở hữu đưa đất vào sử dụng, cho thuê hoặc bán thay vì tiếp tục để trống.
Ở chiều ngược lại, anh Minh Hoàng, nhân viên văn phòng tại TPHCM, cho rằng không nên đánh đồng mọi trường hợp đất để trống. Có người vay ngân hàng mua đất nhưng chưa đủ khả năng xây nhà, trong khi thị trường thanh khoản chậm, bán ra có thể phải chịu lỗ. "Chính sách nên tập trung vào những trường hợp sở hữu nhiều nhà đất và cố tình găm giữ để chờ tăng giá, thay vì tạo thêm gánh nặng cho người chưa thể đưa đất vào sử dụng vì lý do khách quan", anh Hoàng chia sẻ.
Một ví dụ cho thấy tác động của mức thuế mới. Với lô đất 200m2 tại khu vực trung tâm TPHCM, nếu giá đất tính thuế là 100 triệu đồng/m2, giá tính thuế sẽ là 20 tỷ đồng. Thuế suất 0,2% tương ứng 40 triệu đồng/năm, trong khi mức 0,03% là 6 triệu đồng/năm, chênh lệch 34 triệu đồng.
Cao hay thấp tùy mục đích nắm giữ
Trao đổi với phóng viên Dân trí, ông Phan Đình Phúc, CEO Seenee - đơn vị chuyên phân tích các dự án bất động sản, cho rằng mức thuế 0,2% có thể góp phần hạn chế đầu cơ và khuyến khích đưa đất vào sử dụng. Tuy nhiên, việc mức này cao hay thấp, và tác động cụ thể sẽ phụ thuộc vào giá trị tài sản, khả năng tài chính và mục đích nắm giữ của từng chủ sở hữu.
Theo ông Phúc, giá đất làm căn cứ tính thuế là một yếu tố cần lưu ý, bởi hiện được xác định theo bảng giá đất do Nhà nước công bố. “Đơn cử tại Đồng Nai, giá đất Nhà nước công bố khoảng 100.000 đồng/m2. Khu đất 1.000m2 có giá tính thuế khoảng 100 triệu đồng. Với thuế suất 0,2%, số thuế mỗi năm chỉ vài triệu đồng, trong khi giá thị trường đã hơn chục triệu đồng/m2. Mức thuế này sẽ tạo thêm chi phí cho người sở hữu, nhưng mức độ tác động còn tùy từng trường hợp”, ông phân tích.
Ông Phúc cũng cho rằng cần làm rõ tiêu chí xác định đất bỏ hoang để chính sách được áp dụng thống nhất. Chủ đất có thể trồng cây hoặc cho thuê làm nông nghiệp để thay đổi hiện trạng nhằm đối phó quy định. “Nếu thiếu quy trình giám sát chặt chẽ, chính sách sẽ khó phát huy hiệu lực. Việc tăng thuế cần đi cùng cơ chế kiểm soát đồng bộ để đưa nguồn lực đất đai vào khai thác thực chất”, ông nói.
Ở góc độ pháp lý, luật sư Trần Thị Thanh Thảo, Giám đốc Công ty Luật TNHH Thảo Trần, cho rằng cần phân biệt đất bỏ hoang để đầu cơ với trường hợp chưa thể đưa vào sử dụng vì nguyên nhân khách quan. Mức thuế 0,2% cao hay thấp còn phụ thuộc vào năng lực tài chính và tiềm năng của khu đất. Theo bà, có thể áp dụng thuế cao với đất trống, nhà bỏ hoang, không có người ở, không cho thuê hoặc không đăng ký cư trú trong một thời gian nhất định, đồng thời có cơ chế miễn, giảm với bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực.
Về dài hạn, luật sư Thảo đề xuất thiết kế thuế lũy tiến theo thời gian và tình trạng sử dụng. Chủ đất được dành thời gian hợp lý để hoàn tất thủ tục đầu tư, xây dựng; nếu tiếp tục bỏ hoang, mức thuế sẽ tăng dần. Với trường hợp vi phạm kéo dài, có thể áp dụng các biện pháp xử lý theo quy định. Nguồn thu từ chính sách cũng cần được sử dụng minh bạch, ưu tiên cho hạ tầng công cộng, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.
Theo các chuyên gia, việc hoàn thiện dữ liệu đất đai sẽ giúp cơ quan quản lý xác định chính xác hiện trạng sử dụng, qua đó phân biệt đất bị găm giữ với những trường hợp chưa thể sử dụng vì nguyên nhân khách quan. Nghị quyết 21-NQ/TW đặt mục tiêu đến hết năm nay hoàn thành cơ sở dữ liệu số đối với các thửa đất đã thu thập thông tin; đến hết năm 2027 cơ bản hoàn thành đo đạc, lập bản đồ, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đối với các diện tích còn thiếu.
Đây sẽ là cơ sở để chính sách thuế xác định đúng đối tượng, tránh đánh thuế dàn trải, đồng thời tạo sức ép phù hợp với trường hợp cố tình găm giữ đất, thúc đẩy nguồn lực đất đai được đưa vào sản xuất, kinh doanh và nhà ở.
Tại Họp báo thường kỳ quý III của Bộ Tài chính, liên quan đến tiêu chí xác định đất bỏ hoang, đất không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng, ông Trương Bá Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý, giám sát chính sách thuế, phí và lệ phí, cho biết vấn đề này đã được nghiên cứu kỹ trong quá trình xây dựng chính sách.
Do luật hiện hành chưa có quy định cụ thể, dự thảo đề xuất dẫn chiếu sang pháp luật về đất đai.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường được giao làm rõ các tiêu chí, khái niệm liên quan. Bộ Tài chính sẽ phối hợp xây dựng căn cứ áp dụng trên thực tế. Dự án luật dự kiến được Quốc hội xem xét tại kỳ họp tháng 10 và có thể có hiệu lực từ ngày 1/1/2027.