Mô hình TOD lấy các tuyến vận tải hành khách công cộng khối lượng lớn, đường sắt đô thị, BRT làm hạt nhân trung tâm để tổ chức quy hoạch không gian đô thị. Giao thông chung quanh các nhà ga được quy hoạch với mật độ cao để tận dụng năng lực vận chuyển lớn của phương tiện. Trong bán kính đi bộ khoảng 400-800m thường quy hoạch phát triển đô thị nén với các tòa nhà cao tầng, khu dân cư, trung tâm thương mại và dịch vụ.
Cùng những động thái tích cực của các dự án đường sắt đô thị đang triển khai, thị trường bất động sản Hà Nội chứng kiến xu hướng mới, dành sự quan tâm đặc biệt cho các dự án bất động sản gắn với TOD, khu vực chung quanh các tuyến metro và đường vành đai. Giá bán căn hộ tại dự án nhà ở gần các nhà ga thuộc các tuyến đường sắt đô thị Nhổn - ga Hà Nội, Cát Linh - Hà Đông, đều tăng.
Theo dữ liệu của công ty tư vấn và cung cấp dịch vụ bất động sản Savills Việt Nam, trong vòng một năm, từ quý III/2023 đến quý III/2024, giá căn hộ tại khu vực Cầu Giấy nằm trong bán kính 500m quanh tuyến Nhổn - ga Hà Nội tăng hơn 40%. Cùng trong giai đoạn đó, mặt bằng giá chung của thị trường tăng khoảng 25-35%. Như vậy, yếu tố gần đường sắt đô thị đã tạo thêm mức gia tăng về giá nhà ở từ 5-15%. Còn theo dữ liệu của trang thông tin Batdongsan.com.vn, với tác động của việc hình thành các tuyến metro, chung cư sẽ là loại hình hưởng lợi nhất và có thể là phân khúc tăng giá nhanh hơn. Ở khu vực chung quanh tuyến 2A Cát Linh - Hà Đông giá căn hộ tăng từ 17 đến 21%.
Mức giá của các dự án nhà ở chung quanh các tuyến metro cho thấy khả năng giá nhà khu vực TOD rất khó để “vừa túi tiền” của đại bộ phận người dân. Trong khi lượng hành khách chủ yếu của đường sắt đô thị là nhân viên văn phòng, công nhân, sinh viên, người lao động phổ thông... có mức thu nhập trung bình và thấp, có khả năng đối tượng này lại bị đẩy ra các khu vực có bán kính xa hơn.
Hà Nội và các đô thị lớn đang chi nhiều nghìn tỷ đồng xây dựng đường vành đai, đường sắt đô thị với kỳ vọng là người dân đi lại thuận tiện hơn, tiết kiệm thời gian, giảm ùn tắc và ô nhiễm. Nếu giá nhà quanh các điểm kết nối vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân, điều này sẽ làm ảnh hưởng tới lợi ích thật sự của phát triển hạ tầng, TOD không phát huy được vai trò là công cụ để đô thị phát triển bền vững.
Rất đáng mừng, khi khởi công đồng loạt 5 tuyến đường sắt đô thị vào tháng 6 vừa qua, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã quyết định triển khai cùng lúc 3 dự án nhà ở cho thuê bằng nguồn lực công và nguồn lực xã hội. Ba dự án có tổng quy mô hơn 8.000 căn hộ, tổng vốn đầu tư dự tính hơn 30.000 tỷ đồng; trong đó có hai dự án sử dụng nguồn lực công để tạo lập quỹ nhà ở cho thuê phục vụ nhu cầu của người dân và một dự án do doanh nghiệp chủ động đề xuất đầu tư với quy mô lớn.
Theo Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội Vũ Đại Thắng, đây là ba dự án đầu tiên trong chương trình phát triển nhà ở cho thuê của thành phố, tạo tiền đề để từng bước hình thành một phân khúc nhà ở mới, đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của người dân. Mục tiêu của thành phố là từng bước hình thành thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, chất lượng cao, giá cả phù hợp; đồng thời góp phần giảm áp lực sở hữu nhà ở bằng mọi giá, xây dựng thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững và phù hợp với xu thế phát triển quốc tế.
Tiến sĩ, kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam nhận định, để có được quỹ đất cho phát triển nhà ở phù hợp túi tiền của người dân, cần kiểm soát từ “gốc”. Thành phố phải xác định tỷ lệ nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội ngay từ giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, thay vì để thị trường tự điều tiết. Cùng với đó là cơ chế tài chính để điều tiết giá trị gia tăng của đất đai có được từ phát triển hạ tầng công cộng; khuyến khích nhà đầu tư tham gia xây dựng quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình.
TOD là hướng đi cần thiết cho đô thị lớn như Hà Nội trong việc giải tỏa các điểm nghẽn về giao thông và môi trường, mở ra không gian phát triển mới. Tuy nhiên, thành công của TOD phụ thuộc rất lớn vào việc phân bố dân cư, tạo cơ hội cho người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình - những người rất cần đến các tiện ích, bán kính đi bộ hợp lý, cơ hội tiếp cận việc làm và nhất là nhà ở.
MINH THU