Đất giao năm 1994, tiền đã nộp được tính thế nào khi cấp lại sổ đỏ?

Tháng 4/1994, UBND xã Tân Sỏi, Bắc Ninh, giao một lô đất rộng 194m2 cho ông Trịnh Văn Thảo theo thỏa thuận đối ứng tiền đền bù, với khoản tiền 10 triệu đồng. Sau đó, ông Thảo để gia đình người em trai sử dụng lô đất, còn bà Nguyễn Thị Tâm đứng tên đại diện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận. Đến tháng 12/2000, UBND huyện Yên Thế cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Tâm, ghi nhận 194m2 đất ở sử dụng lâu dài. Gia đình bà Tâm sử dụng thửa đất ổn định, đồng thời liên tục nộp thuế sử dụng đất từ năm 2000 đến nay, nhưng hồ sơ sau đó phát sinh nhiều thay đổi. Phòng Tài nguyên và Môi trường đính chính tại trang 4 giấy chứng nhận, giảm diện tích đất ở xuống còn 110m2, trong khi gia đình không nhận được quyết định hoặc bản mô tả vị trí. Tháng 2/2026, UBND xã Yên Thế quyết định thu hồi giấy chứng nhận đã cấp, với lý do việc cấp giấy trước đây không đúng đối tượng. Sau quyết định thu hồi, ông Trịnh Văn Thảo lập hồ sơ đề nghị cấp lại giấy chứng nhận đối với lô đất, có diện tích đo đạc thực tế năm 2026 là 186m2. Tuy nhiên, gia đình được yêu cầu nộp tiền sử dụng đất, khiến bà Tâm băn khoăn về cách xử lý khoản 10 triệu đồng đã nộp cho UBND xã năm 1994. Bà cũng đặt vấn đề liệu khoản tiền cũ có được ghi nhận, quy đổi hoặc hoàn trả theo giá trị thị trường nếu phải nộp thêm tiền hiện nay hay không. Theo nội dung VietnamNet đăng tải, Thuế cơ sở 3 thành phố Bắc Ninh cho biết việc xác định tiền sử dụng đất phải dựa trên Luật Đất đai 2024 cùng Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Các quy định liên quan đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 291/2025/NĐ-CP và Nghị định 50/2026/NĐ-CP, tùy thời điểm, hồ sơ và tình trạng pháp lý của thửa đất. Vì vậy, số tiền 10 triệu đồng không mặc nhiên được quy đổi hoặc khấu trừ nếu chưa có chứng từ, giấy tờ và căn cứ xác định phù hợp. Khoản 2 Điều 140 Luật Đất đai 2024 quy định đất được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 có thể được cấp giấy chứng nhận nếu UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp, đồng thời thửa đất phù hợp quy hoạch theo quy định. Điều kiện này được xem xét trong nhóm trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền, nhưng kết quả cuối cùng vẫn phụ thuộc nguồn gốc sử dụng và tài liệu người dân cung cấp. Giấy tờ về quá trình giao đất, khoản tiền đã nộp, thời điểm sử dụng và tình trạng tranh chấp đều có ý nghĩa khi cơ quan chức năng thẩm tra. Theo khoản 2 Điều 12 Nghị định 103/2024, hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ chứng minh đã nộp đủ tiền để được sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất khi được cấp giấy theo trường hợp luật định. Nếu không có giấy tờ chứng minh, tiền sử dụng đất được tính theo quy định hiện hành áp dụng cho hồ sơ công nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp có chứng từ nhưng mức thu năm trước thấp hơn mức phải thu theo chính sách tại thời điểm đó, khoản đã nộp được quy đổi thành tỷ lệ phần trăm diện tích hoàn thành nghĩa vụ. Phần diện tích tương ứng với số tiền đã nộp có thể được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm nộp tiền, còn phần diện tích chưa hoàn thành nghĩa vụ sẽ tiếp tục bị tính tiền sử dụng đất. Cách xử lý này khác với việc lấy nguyên giá trị 10 triệu đồng năm 1994 để trừ trực tiếp vào khoản phải nộp năm 2026, bởi pháp luật yêu cầu xác định theo tỷ lệ diện tích và hồ sơ cụ thể. Thuế cơ sở 3 thành phố Bắc Ninh nhấn mạnh cơ quan có thẩm quyền cần đối chiếu chứng từ thực tế trước khi kết luận khoản tiền cũ được công nhận đến mức nào. Về khả năng hoàn trả khoản tiền đã nộp, cơ quan thuế cho biết câu trả lời phải căn cứ hồ sơ, chứng từ và thẩm quyền giải quyết trong từng trường hợp, thay vì khẳng định tự động được hoàn theo giá thị trường. Khi cấp lại giấy chứng nhận mà không thay đổi chủ sở hữu tài sản và không thay đổi ranh giới thửa đất, người dân được miễn lệ phí trước bạ theo Điều 10 Nghị định 10/2022, đã sửa đổi tại Nghị định 175/2025. Gia đình bà Tâm được đề nghị hoàn thiện hồ sơ, nộp tại UBND xã Yên Thế để cơ quan chức năng xem xét tiền sử dụng đất, thuế, phí và lệ phí theo đúng giấy tờ thực tế.